- Categoría de nivel principal o raíz: El valor de las palabras
- Categoría: UNIFICACIÓN CÓDIGOS
- Visto: 549
LA LEY EN LOS CONSORCIOS
Como toda ley, la unificación de los códigos Civil y Comercial comprende la vida de una sociedad organizada, incluyendo las normas que rigen en los consorcios de propiedad horizontal. Aquí se expresan especialistas, con ciertas reservas, reunidos en un cónclave al respecto.
Por Dr. Alberto A. Gabas
El proyecto de unificación 2012 en materia de expensas comunes, más que innovador ha sido superador, poniendo orden donde se necesitaba y garantizando seguridad jurídica tanto al justiciable como al propio letrado interviniente.
Lo más importante es la consagración normativa de principios doctrinarios y jurisprudenciales uniformes y pacíficos, tal como otorgar definitivamente el carácter de título ejecutivo al certificado de deuda expedido por el Administrador.
Principios que se los hacen extensivos a los Conjuntos urbanísticos y al sistema de Tiempo Compartido.
Por otra parte se contempla expresamente a la posibilidad de liquidar expensas extraordinarias -que sólo pueden ser decididas por asamblea- y el fondo de reserva.
Del mismo modo, aunque de manera implícita, se reconocen los bienes comunes de uso privativo y por último, amplía los sujetos obligados a pagar expensas, no siendo sólo el titular registral del inmueble, sino al poseedor por cualquier título emergente de un derecho personal o real.
Por último se incorpora una norma absolutamente digna e impostergable que determina el carácter de expensas "ordinarias" las requeridas por las instalaciones necesarias para el acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, y para las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros, resolviendo un recurrente problema de los consorcios cada vez que se debía decidir una obra de las referidas.
Reglamento de Propiedad y Administración
Por Esc. Zulma Dodda
El proyecto de unificación de códigos titula el capitulo 4 como Reglamento de Propiedad y Administración, jerarquizando la propiedad de unidad privativa y no lo accesorio que es el condominio sobre las partes comunes, reemplazando la denominación de Reglamento de Copropiedad de la Ley 13.512.
El reglamento debe contener no sólo la designación de Administrador, sus facultades y la proporción en el pago de las expensas como prevé la norma actual, sino la descripción del terreno, unidades funcionales y complementarias, bienes propios y comunes, parte proporcional indivisa de cada unidad sobre el edificio, uso y goce de las partes comunes, destino de las unidades, convocatoria y funcionamiento de las asambleas.
Asimismo incluye algunos aspectos novedosos del proyecto tales como las facultades especiales del consejo de administración que debe existir obligatoriamente y la composición del patrimonio del consorcio, lo que nos aporta un elemento más que integra los elementos necesarios para que "el conjunto de propietarios de las UF constituya la persona jurídica consorcio" (art. 2044) superando la discusión doctrinaria respecto a la naturaleza jurídica del consorcio.
También debemos destacar que el art. 2038 del proyecto establece que el reglamento de propiedad y administración se integra al título suficiente sobre la unidad funcional, debiendo en consecuencia ser conocido y aceptado por los adquirentes de UF.
Por la síntesis solicitada sólo me resta expresar que los reglamentos no son ni deben ser copia de modelos anteriores.
Cada reglamento debe ser un traje a medida para cada edificio o conjunto de edificios ya que se permiten sub-consorcios, debe ser un trabajo elaborado artesanalmente por el notario con la colaboración de arquitectos, empresas constructoras, inversores y adquirentes de las UF si el edificio ya estuviera habitado y en funcionamiento de esta manera se podrán redactar cláusulas que prevean eventuales conflictos o situaciones que se generen por las características de la edificación, teniendo en cuenta además que las normas de convivencia es conveniente se incluyan en el Reglamento para conocimiento de todos los consorcistas y en consecuencia obligatorias.
* Recursos Humanos y Propiedad Horizontal
La disertación del Lic. Néstor N. Pérez se centró en dos ejes: los resultados de sendas investigaciones sobre las diferencias observadas entre los perfiles del puesto de encargado de edificio óptimos para cada consorcio en particular, y las características de las personas que han sido seleccionadas y ocupan el puesto y que podrán ser causa de imperfecto diagnóstico del profesional actuante o de quien haya tomado la decisión en materia de incorporación de personal al edificio.
Y en segundo lugar detallaré aspectos de las funciones ejercidas y no declaradas en la normativa laboral en los encargados de edificio, particularmente sus tareas de contención y dinámica grupal-colectiva en los propietarios u ocupantes del edificio respecto de los problemas individuales de cada uno de ellos, y la inadecuada capacidad en las personas a cargo del puesto de encargado de edificio sobre cuestiones de psicología y manejo de grupos.
(Recordemos que estas funciones no están incluidas en el CCT 589/10 de SUTERH).
El profesor Pérez invita a los distintos actores al análisis y debate sobre estas cuestiones siempre en pos de una mejor calidad de servicio en Propiedad Horizontal.
* Conjuntos Inmobiliarios en el Proyecto 2012
Disertante: Dra. Marina Mariani de Vidal
Resulta adecuado que el proyecto regule los conjuntos inmobiliarios, dotándolos así de un régimen sancionado por el Congreso Nacional, unánimemente reclamado.
Su inclusión entre los derechos reales que se observa en el art. 1887 no es del todo acertada, en tanto se autoriza que los particulares los puedan sujetar al régimen de los derechos personales o a un régimen mixto.
Se impone la sumisión a la propiedad horizontal cuando se configuren como derechos reales, calificándola como "propiedad horizontal especial", por las notas características que se le imprime (se admite parcelas de propiedad privada -construidas o en construcción-, puede limitarse la transmisión de las unidades, se inviste al consorcio de poder disciplinario).
Se observa que no se regula, para los organizados por regímenes distintos, la vía ejecutiva para el cobro de expensas, su privilegio y la afectación de la cosa a su pago.
Nada se establece respecto de los conjuntos preexistentes.
Estas falencias deberán ser corregidas.
* Consorcio de propietarios
Disertante: Dra. Alicia Puerta de Chacón
El proyecto de Código Civil y de Comercio 2012 consagra de manera expresa la personalidad jurídica del "consorcio de propietarios de propiedad horizontal".
El proyecto en el Libro Primero lo incluye entre las personas jurídicas privadas (art. 141) regulando en general los atributos (nombre, domicilio, patrimonio y capacidad), efectos, funcionamiento, disolución y liquidación de estas personas; normas que son de aplicación subsidiaria respecto del régimen especial de cada una de ellas (art. 150).
El Libro Cuarto del proyecto establece el régimen de la Propiedad Horizontal como derecho real autónomo (arts. 1887 inc. d) y arts. 2056 a 2069) y la propiedad horizontal especial para los conjuntos inmobiliarios (arts. 2073 a 2086) que contemplan específicamente a este sujeto de derecho y los órganos que obligatoriamente lo conforman.
El art. 2044 del régimen de la propiedad horizontal dispone:
Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el Administrador. La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
Una innovación importante es la que establece la distinción entre los bienes comunes de los propietarios y los bienes que integran el patrimonio del consorcio, los cuales deben individualizarse en el reglamento (arts. 2056 inc. e).
Ello posibilitará al consorcio ser titular de unidades funcionales en el mismo edificio o conjunto inmobiliario, conforme se desprende del art. 2085 que prevé el pacto de preferencia a su favor en el caso de transmisión de las unidades.
El marco regulatorio delimita la capacidad especial del consorcio conforme su objeto y finalidad para ser legitimado activo de numerosos reclamos administrativos y judiciales (crédito por expensas comunes ordinarias y extraordinarias, realización de obras nuevas o mejoras, cumplimiento del reglamento, etc.); y también la legitimación pasiva para ser demandado por incumplimiento del reglamento, daños, pago de salarios, aportes, etc.-
Una modificación que genera inquietud es que los sucesivos adquirentes responden por las deudas de expensas anteriores a su adquisición sin limitación alguna (no con el límite de la cosa), lo cual puede trabar el tráfico jurídico de esta forma de propiedad inmueble.
De las normas generales resulta la posibilidad de que sea sujeto concursable (art. 163 inc. e), sin perjuicio de que ello no provoque la disolución del consorcio como persona necesaria en tanto continúe existiendo el edificio afectado a propiedad horizontal.
Los órganos de gobierno en el proyecto (Administrador, Asamblea, Consejo de Administración)
Por Dr. Daniel G. Luna
Indudablemente el proyecto en cuanto a la regulación de los órganos del consorcio es superior al régimen jurídico vigente.
No obstante ello y con el ánimo de contribuir a su perfeccionamiento, puede señalarse que la inclusión del consejo de propietarios como órgano obligatorio puede no ser adecuado para los consorcios de pocas unidades.
Que se ajusta más a la experiencia de más de seis décadas de vigencia de la Ley 13.512 la supresión del requisito del quórum en las asambleas que preveía el proyecto de 1998.
Que que si bien establecer un plazo de caducidad para la acción de nulidad de asamblea es elogiable no es prudente su extrema brevedad, más aún si se considera desde cuando se computa.
Que no parece conveniente una norma imperativa que establezca que las actas de asamblea debe labrarlas el administrador como tampoco lo es que se exija un diez por ciento de consorcistas para poder promover asamblea judicial, restringiendo de este modo una verdadera válvula de escape del sistema. (Continuará)
Fuente: Revista Reunión de Administradores N° 271, Noviembre-2013